Cómo comprar la parte de una casa que has heredado junto a tus hermanos

Heredar una vivienda entre varios hermanos es una situación muy habitual. En muchos casos, uno de ellos quiere quedarse con la casa —por ser su vivienda habitual, por motivos emocionales o por interés patrimonial— y surge la pregunta clave: ¿puedo comprar la parte de la casa heredada a mis hermanos?

La respuesta es sí, pero la forma de hacerlo es fundamental. Dependiendo de cuándo se haga el acuerdo, cómo se formalice y qué figura jurídica se utilice, las consecuencias fiscales y legales pueden variar mucho.

En Navarra, además, existen particularidades fiscales y civiles que conviene conocer para no pagar más impuestos de los necesarios ni generar conflictos familiares.

¿En qué casos se puede comprar la casa heredada a tus hermanos?

Se puede comprar la parte de una casa heredada a los hermanos siempre que:

• Todos los herederos sean mayores de edad y capaces.
• Exista acuerdo sobre el valor del inmueble o de las participaciones.
• No haya prohibiciones en el testamento (si lo hay).
• Se formalice correctamente ante notario.

La compra puede acordarse antes o después de aceptar la herencia, y cada opción tiene implicaciones distintas.

Alternativas para comprar una casa heredada a mis hermanos

Existen varias vías legales para hacerlo. Elegir bien es clave.

1. Acuerdo antes de aceptar la herencia

Es la opción más eficiente fiscalmente en muchos casos.

Los hermanos acuerdan que:

• Uno de ellos adquiere la vivienda.
• Compense económicamente al resto.

Este acuerdo se plasma directamente en la escritura de adjudicación de herencia, evitando operaciones posteriores.

Ventajas:

• Menos escrituras.
• Menos impuestos.
• Trámite más sencillo.

Es la mejor opción ya que se evitan conflictos posteriores a través de la adjudicación y compensación de bienes en la escritura de herencia.

2. Acuerdo después de aceptar la herencia

Aquí todos los hermanos aceptan primero la herencia y pasan a ser copropietarios del inmueble (proindiviso). Después, uno compra la parte de los demás.

Esta vía es válida, pero suele implicar más costes fiscales si no se elige bien la figura jurídica.

Extinción de condominio

Es la opción más recomendable cuando la vivienda ya pertenece a varios hermanos.

Consiste en:

• Disolver la copropiedad.
• Adjudicar la vivienda a uno solo.
• Compensar económicamente al resto.

Ventajas clave en Navarra:

• No tributa por ITP (entre el 4% y el 8% según CC.AA), sino por AJD (entre 0,5% y 1,5%)
• Menor carga fiscal, ya que no genera casi nunca ganancia patrimonial.
• Está exento de pago del IIVTNU (plusvalía municipal) en muchas localidades
• Procedimiento claro y habitual.

Siempre que la adjudicación sea proporcional a las cuotas heredadas, la extinción de condominio es la mejor opción.

Compraventa del proindiviso

Otra posibilidad, que es menos común, es que cada hermano venda su parte al que quiere quedarse la casa.

Sin embargo, suele ser menos recomendable, porque:

• Tributa por ITP.
• Puede generar ganancia patrimonial en IRPF para los hermanos vendedores.
• Siempre hay que pagar el IIVTNU 
• Fiscalmente es más costosa.
  

Solo se aconseja cuando no es posible una extinción de condominio.

Procedimiento para comprar su parte de la herencia a los hermanos

Compra antes de formalizar la herencia

1. Valoración del inmueble.
2. Acuerdo entre los herederos.
3. Escritura de adjudicación de herencia con adjudicación íntegra al comprador.
4. Compensación económica al resto.
5. Liquidación de impuestos.

Es la vía más limpia y eficaz.

Compra tras aceptar la herencia

1. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Extinción de condominio o compraventa.
4. Pago de impuestos correspondientes.
5. Inscripción del nuevo titular único.

Impuestos a pagar al comprar la casa heredada a mis hermanos

Este es uno de los puntos más delicados.

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)

Se paga siempre por heredar, con independencia de lo que se haga después.

En Navarra:

• Existen bonificaciones muy relevantes para familiares directos.
• El coste fiscal suele ser más bajo que en otras comunidades.

2. IIVTNU (Plusvalía municipal)

Se devenga si hay transmisión del inmueble:

• Puede generarse en la herencia.
• Puede generarse en una compraventa posterior.

En la extinción de condominio no siempre hay plusvalía, dependiendo del caso concreto.

3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Solo se paga si hay compraventa del proindiviso.
• En Navarra, el tipo general es elevado.
• Por eso suele evitarse esta vía.

4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

• Se paga en la extinción de condominio.
• El tipo es notablemente inferior al ITP.
• Es la razón por la que esta opción es la más eficiente.

Gastos e impuestos al comprar una casa heredada a hermanos

Además de impuestos, hay que contar con:

Gastos notariales y de registro

• Escritura pública.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Otros gastos posibles

• Tasación.
• Asesoramiento legal.
• Certificados y documentación.

Cómo reducir la carga tributaria

Algunas claves prácticas:

• Planificar el reparto y los valores de los bienes antes de aceptar la herencia.
• Optar por la extinción de condominio siempre que sea posible.
• Evitar la compraventa salvo que sea imprescindible.
• Ajustar correctamente los valores declarados.
• Revisar bonificaciones municipales y forales.

Un mal planteamiento puede suponer miles de euros de diferencia.

¿Cómo se fija el precio justo para pagar a tus hermanos?

Debe fijarse un valor:

• Realista.
• Acorde al mercado.
• Justificable ante Hacienda.

Se puede acudir a:

• Tasación profesional.
• Valor de referencia catastral.
• Comparables de mercado.

Evitar infravaloraciones es clave para prevenir comprobaciones fiscales y evitar que hacienda lo considere una donación encubierta.

Recomendaciones al comprar una casa heredada a mis hermanos

1. Negociar un acuerdo entre los hermanos

La vía amistosa ahorra tiempo, dinero y conflictos.

2. Optar por la extinción de condominio

Siempre que sea viable, es la mejor solución.

3. Contar con asesoramiento legal

Cada herencia es distinta y Navarra tiene particularidades propias.

4. Revisar los gastos extra

No todo son impuestos; hay costes asociados que deben preverse.

¿Qué pasa si un hermano no quiere vender su parte?

Cuando no hay acuerdo, ningún heredero puede obligar a otro a vender… pero nadie está obligado a permanecer en proindiviso.

División judicial de la cosa común

Cualquier copropietario puede acudir al juzgado para solicitar:

• La división de la cosa común.
• La venta en subasta si no es divisible.

Es un proceso largo, costoso y poco recomendable, pero existe como última vía.

¿Cómo financiar la compra de parte de una herencia entre hermanos?

Algunas opciones habituales:

• Ahorros propios.
• Préstamo hipotecario sobre el inmueble heredado.
• Préstamo personal.
• Pago aplazado pactado entre hermanos.

Las entidades financieras suelen exigir que la propiedad esté previamente regularizada.

¿Necesitas ayuda para comprar la casa heredada a tus hermanos?

Comprar la parte de una casa heredada parece sencillo, pero una mala decisión puede tener consecuencias fiscales y familiares importantes.

Soy Alba Núñez, abogada especializada en herencias y Derecho Foral Navarro, y puedo ayudarte a:

• Elegir la mejor fórmula jurídica.
• Reducir la carga fiscal.
• Redactar los acuerdos entre hermanos.
• Evitar conflictos futuros.
• Formalizar toda la operación con seguridad.

Solicita tu cita y analiza tu caso con asesoramiento profesional.