Plusvalía en herencias 2026: todo lo que necesitas saber 

Recibir una herencia implica trámites civiles, fiscales y notariales. Uno de los impuestos más desconocidos —y que más dudas genera en las familias— es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En Navarra, además, existe una normativa foral propia, lo que significa que su funcionamiento no es exactamente igual al del resto de España. Conocer bien cuándo se paga, cómo se calcula y qué bonificaciones existen es fundamental para evitar sorpresas.

Soy Alba Núñez, Abogada en Pamplona, y en esta guía encontrarás todo lo que debes saber sobre la plusvalía por herencias en 2026 explicada de forma clara, rigurosa y orientada a la práctica.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor del terreno de inmuebles urbanos (pisos, locales, garajes, solares…) durante el tiempo en que el titular ha sido propietario.

En Navarra se regula en la Ley Foral de Haciendas Locales y su aplicación corresponde al ayuntamiento donde radique el inmueble.

No grava el inmueble en sí, sino el suelo, es decir, la revalorización del terreno urbano.

¿Quién paga la plusvalía en herencias?

En una herencia, el responsable del pago de la plusvalía es siempre el heredero o adjudicatario del inmueble.

Da igual si hay varios herederos, si el inmueble se vende, se dona o se mantiene en el patrimonio familiar: El heredero es quien debe liquidar la plusvalía ante el ayuntamiento.

Plusvalía en herencias con varios herederos

Cuando un inmueble se adjudica a varios herederos, cada uno debe pagar su parte proporcional del impuesto según:

• Su porcentaje de adjudicación,
• Y según la cuota de valor que reciba en la herencia.

Si el inmueble se adjudica a un solo heredero mediante compensación económica al resto, la plusvalía recae únicamente sobre el adjudicatario final.

¿A qué tipo de inmuebles afecta la plusvalía municipal?

La plusvalía sólo se aplica a terrenos urbanos, como:

• Viviendas urbanas.
• Locales comerciales.
• Plazas de garaje.
• Terrenos edificables.
• Trasteros urbanos.

No se aplica en:

• Suelo rústico.
• Propiedades sin naturaleza urbana.
• Viviendas que no se consideren dentro del planeamiento urbano.

Solicita tu cita y evita problemas con Hacienda y el Ayuntamiento.

¿Cuándo hay que pagar la plusvalía en herencias?

En Navarra, el plazo general para presentar la plusvalía por herencia es de:

6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses adicionales previa solicitud al ayuntamiento.

Es importante no dejar pasar el plazo, porque el retraso genera:

• Recargos.
• Intereses.
• Sanciones.

¿Qué documentos hay que presentar?

Cada ayuntamiento puede pedir documentación específica, pero generalmente se solicita:

• Certificado de defunción.
• Certificado de últimas voluntades.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de adjudicación de herencia.
• Referencia catastral del inmueble.
• Valor catastral del terreno.
• DNI del heredero.
• Modelo oficial del ayuntamiento.

¿Cuánto se paga de plusvalía por una casa heredada?

Depende de:

• El incremento del valor del terreno.
• El tiempo que el fallecido fue titular.
• El ayuntamiento competente, que fija el tipo impositivo.
• El método de cálculo elegido (real u objetivo).

En Navarra, la normativa sigue la línea estatal tras la reforma de 2021: El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable.

¿Cómo se calcula la plusvalía en herencias?

Base imponible

Es la cantidad sobre la que se aplica el impuesto. Puede calcularse de dos maneras:

Método objetivo

Utiliza:

• El valor catastral del terreno,
• Y unos coeficientes que fija el ayuntamiento en función del número de años de tenencia.

Método real

Tiene en cuenta:

• El valor de transmisión (valor de herencia).
• El valor de adquisición (valor declarado en su día por el fallecido).
• El incremento real producido.

El contribuyente puede elegir el método más ventajoso.

Tipo impositivo

Cada ayuntamiento navarro establece su tipo impositivo, pero suele estar entre:

• 20 % y 30 % sobre la base imponible.

Cálculo de la plusvalía mediante método objetivo

Se calcula así:

1. Obtener el valor catastral del terreno (no del inmueble completo).
2. Aplicar el coeficiente según los años de tenencia.
3. Aplicar el tipo impositivo municipal.

Este método puede ser más favorable cuando el terreno se ha revalorizado mucho.

Cálculo de la plusvalía mediante método real

Se utiliza cuando el incremento es pequeño y consiste en:

1. Restar el valor de adquisición del causante al valor declarado en la herencia.
2. Obtener el incremento real.
3. Aplicar el tipo impositivo sobre ese incremento.

Este método favorece especialmente cuando el inmueble no ha subido mucho de valor.

Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal por herencia

Imaginemos un piso en Pamplona con valor catastral del terreno de 45.000 €.

Método objetivo:

• Valor del terreno: 45.000 €
• Coeficiente (ejemplo): 0,17
• Base imponible: 7.650 €
• Tipo: 25 %

Cuota: 1.912,50 €

Método real:

• Valor de adquisición (fallecido): 150.000 €
• Valor de transmisión (herencia): 160.000 €
• Incremento real: 10.000 €
• Tipo: 25 %

Cuota: 2.500 €

En este caso, el método objetivo resulta más favorable.

¿Qué sucede si el inmueble no ha aumentado de valor?

Si se demuestra que no ha existido incremento de valor, NO existe obligación de pagar la plusvalía.

La ley permite aportar pruebas como:

• Escrituras de compra y herencia.
• Tasaciones.
• Informes periciales.

En estos casos, el ayuntamiento debe anular la liquidación o admitir la autoliquidación sin cuota.

Solicita tu cita y evita problemas con Hacienda y el Ayuntamiento.

Diferencia entre plusvalía en herencias y plusvalía en IRPF

La plusvalía municipal NO es lo mismo que la plusvalía por IRPF.

• Plusvalía municipal: se paga por recibir el inmueble en herencia.
• Plusvalía IRPF: solo se paga si el heredero vende el inmueble posteriormente y obtiene ganancia.

Ambos impuestos pueden coincidir en el tiempo, pero gravan hechos diferentes.

Bonificaciones en la plusvalía municipal por herencia

Algunos ayuntamientos navarros ofrecen bonificaciones importantes, especialmente en transmisiones:

• A favor de descendientes.
• A favor de ascendientes.
• A favor del cónyuge o pareja estable.

Las bonificaciones pueden alcanzar entre el 50 % y el 95 % de la cuota.

Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza fiscal: Pamplona, Tudela, Barañáin, Estella, Tafalla…

Antes de pagar, conviene comprobar si existen bonificaciones aplicables al caso concreto.

¿Necesitas ayuda con la plusvalía en herencias en Navarra?

La plusvalía municipal es uno de los impuestos más técnicos y confusos en herencias. Una mala elección del método de cálculo o la falta de prueba sobre la inexistencia de incremento puede suponer pagar miles de euros de más.

Soy Alba Núñez, abogada especialista en herencias y fiscalidad en Navarra, y puedo ayudarte a:

• Calcular la plusvalía por el método más favorable,
• Solicitar bonificaciones,
• Evitar pagos indebidos,
• Impugnar liquidaciones municipales,
• Asesorarte en toda la planificación fiscal de la herencia.

Solicita tu cita y evita problemas con Hacienda y el Ayuntamiento.