Reforma del alquiler de vivienda Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
(BOE de 7 de octubre de 2026).
Entrada en vigor prevista: 15 de noviembre de 2026.
AVISO! Es probable si derogación:
– Por falta de apoyos en el Gobierno actual
– Por resultado de las elecciones el 29/12/26 por cambio de Gobierno
– Por el Tribunal Constitucional, dentro de varios meses
La nueva regulación introduce cambios importantes en la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual, especialmente en las prórrogas, los preavisos y las posibles indemnizaciones al inquilino.
1. ¿Qué cambia con la nueva ley del alquiler de 2026?
La duración mínima no cambia. Sigue siendo de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica. Si se pacta una duración inferior, se mantienen las prórrogas obligatorias hasta alcanzar el mínimo legal.
¿Qué ocurre después de esos 5 o 7 años?
Antes, si nadie comunicaba a tiempo que quería finalizar el contrato, este podía prorrogarse por años hasta un máximo de tres años más.
Ahora, si no se realiza el preaviso correspondiente, el contrato podrá prorrogarse automáticamente por periodos sucesivos de 5 años, o de 7 si el arrendador es una persona jurídica…pero a más años más indemnización.
Plazo de preaviso para no prorrogar tras el plazo mínimo:
- Arrendador: pasa de 4 a 6 meses, como regla general.
- Arrendatario: se mantiene en 2 meses.
Obligación del propietario a indemnizar al inquilino si no quiere prorrogar el contrato
Ahora, si el arrendador decide no prorrogar, debe indemnizarle con el mayor de estos dos importes: 12 mensualidades, o 1 mensualidad por cada año que haya vivido en la vivienda.
¿Cuándo puede no haber indemnización?
1.- Si el arrendador persona física y necesita la vivienda para sí o para familiares hasta segundo grado (excónyuge, hijos, padres, nietos, abuelos) pero si en 3 meses no la ocupan, hay indemnización.
2.- El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio
3.- Las partes firman un nuevo contrato de mutuo acuerdo
4.- Cuando el inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda con permanencia mínima de 5/7 años con condiciones mínimas legales de duración y con limitaciones en la subida de la renta.
5.- La ley también contempla la falta de residencia efectiva del inquilino durante determinados periodos, con excepciones por ausencias justificadas.
Prórrogas extraordinarias a petición del inquilino:
- Hasta un 1 por vulnerabilidad social y económica, acreditada mediante el informe o certificado exigido legalmente.
- Hasta 3 años si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y se cumplen los requisitos.
IMPORTANTE: Estas prórrogas no se acumulan. La de zona tensionada tiene carácter preferente frente a otras prórrogas extraordinarias incompatibles.
2. ¿Qué ocurre con los contratos de alquiler que ya están en vigor?
La nueva regulación afecta a determinados vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026, pero hay que distinguir cada situación.
a) Contratos que todavía están dentro del periodo mínimo de 5 o 7 años.
Muy resumidamente:
– Si el 15/11/26 a tu contrato le faltaban menos de 6 meses para el vencimiento, puedes preavisar con 4 meses. Eso si, con obligación debe indemnizar, salvo causa de exclusión.
– Si te faltan más de 6 meses, rige el preaviso de 6 meses. Pero igualmente, con obligación debe indemnizar, salvo causa de exclusión.
– Si el arrendador no preavisa a tiempo, el contrato se prorroga por 5 o 7 años más .
IMPORTANTE: si preavisaste a tu inquilino de la terminación del contrato antes del 7/10/26, esa comunicación es válida y mantienen su eficacia, por lo que los propietarios no tendrán obligación de abonar indemnización.
b) Contratos que ya están en la prórroga tácita de hasta 3 años
Estos contratos continúan bajo el régimen anterior hasta que termine esa prórroga.
Después habrá que aplicar la nueva regulación en los términos previstos legalmente, es decir, hay que preavisar con 6 meses de antelación la no renovación así como el abono de la indemnización.
Pero los contratos que vencen pocos meses después de la entrada en vigor son especialmente delicados. Hay que estudiar cada uno por separado.
c) Contratos en tácita reconducción
Los contratos en esta situación siguen rigiéndose por el Código Civil hasta el primer vencimiento del periodo de tácita reconducción posterior al 15 de noviembre de 2026. Después se aplicará la nueva regulación conforme a las reglas transitorias.
Para calcular la duración mínima se suma el tiempo del contrato original y el de la tácita reconducción.
3. Advertencia sobre los preavisos enviados en octubre de 2026
Los preavisos enviados entre el 7 y el 14 de octubre de 2026 requieren especial atención.
La norma distingue entre las comunicaciones anteriores a su publicación y las decisiones adoptadas después de ella, aunque la entrada en vigor esté prevista para el 15 de noviembre.
En mi opinión, no conviene dar por válida o inválida una comunicación sin estudiar el contrato concreto. Habrá que analizar la fecha del preaviso, cuándo se recibió, qué vencimiento afecta y cómo se aplica el régimen transitorio.
4. Mi recomendación para propietarios e inquilinos
Si tienes un contrato de alquiler suscrito con la ley anterior, mi recomendación es mantenerlo en sus condiciones actuales, pero revisar si se aproxima el vencimiento de una prórroga. Si es así, hay que comprobar el plazo de preaviso y las consecuencias de comunicar la no renovación.
No todos los contratos tienen la misma duración ni se encuentran en la misma situación, por lo que es imprescindible revisarlos uno por uno.
En cuanto a los nuevos contratos, si no es urgente firmarlos, considero prudente estudiar primero cómo evoluciona la situación normativa durante los próximos tres a seis meses. Si hay que firmar de inmediato, conviene analizar las condiciones y redactar el contrato teniendo en cuenta la regulación aplicable.
Como observarás, la reforma puede tener consecuencias económicas importantes tanto para propietarios como para inquilinos, las fórmulas para calcular las indemnizaciones son varias, y los plazos son diversos; y es que un error en el preaviso o en la interpretación de las prórrogas puede generar conflicto.
Por último, reitero que es posible una próxima derogación, pero aún cuando así fuera, todos los contratos o extinciones realizadas bajo el paraguas de esta ley
Si tienes un contrato próximo a vencer, has recibido un preaviso o quieres saber cómo afecta esta reforma a tu alquiler, es recomendable revisar la documentación antes de tomar una decisión.
Preguntas frecuentes sobre la nueva ley del alquiler
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley del alquiler de 2026?
La entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
¿Cuánto tiempo tiene que avisar el propietario para no renovar el alquiler?
Como regla general, seis meses, aunque existen reglas transitorias para determinados contratos próximos a vencer.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda al terminar el contrato?
Depende de la duración del contrato, de las prórrogas aplicables, del preaviso y de las circunstancias del caso.
¿Tiene que indemnizar el propietario al inquilino si no renueva?
Como regla general, sí, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas legalmente.
¿Qué pasa con los contratos de alquiler que ya están firmados?
La reforma contempla reglas específicas para los contratos en vigor. Hay que comprobar la fecha de firma, el vencimiento y si el contrato está en periodo mínimo, prórroga tácita o tácita reconducción
Si eres propietario o inquilino y quieres conocer tus derechos y estar informado, en Alba Núñez Abogada podemos revisar tu caso concreto y ayudarte a tomar la decisión adecuada. Ponte en contacto con nosotros y resolvemos juntos tu situación.